Чем апартаменты отличаются от квартиры и стоит ли в них жить

Как появились апарт-отели?

В европейских странах давно уже существует такой вид услуги для временного проживания как апартаменты. Туристу предлагают снять на любой срок виллу, квартиру или часть дома.

Американские отельеры нашли способ усовершенствовать данный сегмент рынка и стали открывать апарт-отели. Пионером этого дела считается Джек Де Боер, который разработал концепцию, а в 1975 году создал первые сети апарт-отелей, ориентированных на длительное пребывание:

Residence Inn;
Candlewood Suites;
Summerfield Suites.

Владельцы апарт-отелей постарались устранить недостатки стандартных апартаментов, такие как:

бумажные проволочки;
возможность только длительного съёма;
после оплаты жильцы предоставлены сами себе.

В апарт-отеле очень просто зарегистрироваться; проживать можно от одних суток до нескольких лет, а на помощь всегда придёт услужливый персонал. При этом постояльцы живут, как дома: убирают, стирают, готовят или занимаются этими делами выборочно.

Можно, к примеру, питаться частично самостоятельно, частично – в ресторане или столовой отеля. Номера состоят, как правило, из спальни, гостиной, санузла и кухни, которая может быть полностью оснащена или представлять собой мини-кухню: уголок с посудой, чайником и микроволновкой.

Некоторые апарт-отели предлагают постояльцам готовить на общей кухне в столовой. В стандартном номере имеется телевизор, интернет, может быть тренажер, а в ванной комнате — одноразовая косметика.

Все апарт-отели можно разделить на 2 вида:

Отели, предоставляющие для съёма только апартаменты (Space Apart Hotel в Лондоне).
Отели смешанного типа, предлагающие как апартаменты, так и обычные гостиничные номера (например, венский апарт-отель Harry’s Home Wien Hotel & Apartments).

Самыми популярными апарт-отелями в мире слывут:

Staybridge Suites и Candlewood Suites (Великобритания);
Mamaison (Франция);
сеть отелей Accor (европейские страны);
апартаменты класса люкс Homewood Suites By Hilton и Residence Inn by Marriott;
TFE Hotels (Австралия, Новая Зеландия).

Апартаменты или квартира: что лучше

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть плюсы и минусы апартаментов по сравнению с квартирой. Для некоторых такой вариант покупки действительно будет более выгодным и интересным.

К преимуществам апартаментов стоит отнести:

новые современные здания;
расположение в центральных районах города;
наличие консьержа, охраняемой стоянки, парковки, штата уборщиц;
цена ниже на 10–30% —ключевой плюс апартаментов перед квартирой;
можно использовать для коммерческой деятельности;
не нужно платить за капремонт.

Минусы апартаментов:

помещение имеет статус нежилого;
при покупке, в том числе в ипотеку, невозможно использовать материнский капитал или воспользоваться госпрограммой со сниженными ставками;
мало прав у собственника единичного объекта, он ничего не решает;
комплексы могут возводиться в районах без подходящей для семей инфраструктуры (школ, детских садов);
более высокие коммунальные услуги;
соседями могут оказаться кто угодно, представляющие любой вид бизнеса;
не положен налоговый вычет;
могут забрать за долги, даже если это единственная недвижимость гражданина;
более высокий налог.

Также, если рассмотреть, чем апартаменты хуже, чем квартира, — относительно таких помещений нет действующих законов. Их собственники пока что не защищены, нет никаких нормативных актов, которые касаются апартаментов. В госдуму внесен законопроект № 1162929-7 о таких помещениях еще в 2021 году, но за 1 год он даже не прошел стадию рассмотрения в первом чтении.

Гостевой дом, пансион и «шабр-дот»

Гостевой дом

Главное отличие гостевого дома от гостиниц – это частное владение. Чаще всего хозяин и сам живет в этом доме, сдавая в аренду отдельные комнаты или целый этаж.

Гостевые дома появились в начале 90-х годов, и их основная цель – получение прибыли от неиспользуемых комнат. Еще на гостевые дома не распространяются правила гостиниц: владелец платит налог, как за обычный жилой дом; владелец не обязан согласовывать «звездность»; не обязан соблюдать санитарные нормы, присущие отелям.

Владелец гостевого дома предоставляет вам комнату с чистым постельным бельем. Иногда владельцы готовят своим постояльцам завтраки, но, как правило, питание не входит в стоимость. Зато здесь присутствует домашний уют, а комнаты оснащены гораздо лучше, чем в отелях.

Санузел обычно расположен на этаже, владелец дома может по требованию предоставить любые банные принадлежности и чистое белье.

Цена: на уровне 1-2 звезд.

Пансион

Пансион отличается от гостевого дома только продолжительностью проживания. Как правило, комнату в пансионе снимают несколько недель и даже месяцев. Европейцы предпочитают жить в пансионах постоянно, чтобы не платить высокую арендную плату за съемную квартиру.

Тем не менее, в пансионе можно остановиться и на пару ночей.

Цена: на уровне 1-2 звезд.

«Шабр-дот» (chambres d’hotes)

К гостевым домам косвенно относятся так называемые «шабр-дот» (chambres d’hotes) – это небольшие дома, принадлежащие владельцам виноградников. Это может быть и большой дом, и совсем маленькая избушка, но это всегда виноградники и всегда тихая живописная обстановка.

Цена: в среднем соответствует обычной комнате гостевого дома. Тем не менее, стоимость проживания зависит от обстановки – чем богаче комната, тем дороже.

Продажа

«В Санкт-Петербурге в сегменте премиум-класса в прошлом году на продажу были выставлены апартаменты в Taleon club на углу Мойки и Невского, — говорит Анастасия Лебедова. — Долгожданной премьерой должны были стать апартаменты в комплексе «Плаза лотос групп» на Конюшенной площади, однако это не случилось в связи с тем, что концепция поменялась, и есть вероятность, что этих апартаментов можно уже не ждать. Еще один интересный апарт-отель расположен на Крестовском проспекте, 12, который состоит из шести этажей. В здании 25 номеров от 73 до 200 кв.м. Помимо этого, компания «Патриот-Нева» выставил на продажу апартаменты в реконструируемом комплексе с хорошей локацией – «Монферран» на Конногвардейском бульваре, 5. В сегментах «комфорт» и «бизнес» апартаменты приобретают более активно, чем в элитном. Большинство намерено сдавать их. Видимо, в ближайшие годы более динамично будут развиваться именно доходные проекты в этих секторах». При этом эксперт отмечает, что цены на квадратный метр в апарт-отеле зависят от его уровня, и зачастую они не ниже, чем при покупке квартиры. Оно и понятно почему. Ведь коммунальные платежи в таких объектах проходят совершенно по другой шкале, и это связано не только с управляющей компанией, но и с тем, что апарт-отели – это коммерческая недвижимость.

Тем временем, в Санкт-Петербурге, по данным Ильи Андреева, вице-президента NAI Becar, уровень предложения апартаментов к концу второго квартала значительно сократился. «До конца года планируется старт продаж, по меньшей мере, трех объектов с совокупным номерным фондом 840 апартаментов, — делится он. — В конце второго квартала объем предложения в апарт-комплексах составил 1240 апартаментов, что на 13,8% меньше, чем в предыдущем квартале. Относительно первого квартала спрос на покупку апартаментов вырос на 28%. Повышенный спрос связан с выходом крупных объектов, предлагающих комфортабельные апартаменты по более низким ценам, чем в жилых домах, более низкого уровня. Стоимость немеблированных апартаментов комфорт-класса в Санкт-Петербурге составляет 78,8 тысяч рублей за кв.м, бизнес-класса – 146,8 тысяч рублей за кв.м, элитных апартаментов – 379,8 тысяч рублей за кв.м. Цена аренды апартаментов в сданных комплексах северной столицы при долгосрочном проживании от одного месяца составляет 28,5-70 тысяч рублей, при краткосрочной аренде 2-3,5 тысяч рублей в сутки».

«На мой взгляд, больший интерес представляют проекты апарт-отелей в составе МФК, где собственники могут рассчитывать на инфраструктуру всего комплекса, — говорит Анастасия Лебедова. — Позитивный опыт Staybridge Suites St Petersburg подтверждает верность этого направления. И конечно, если ты покупаешь такую недвижимость в качестве вложения, ее управлением и обслуживанием должны заниматься профессионалы. Если говорить о перспективах в этом направлении, то заявлено еще несколько интересных проектов. Это и элитные объекты в историческом центре (наб. реки Фонтанка 3А; Галерная 40; 2-я Советская 4) и бизнес-класс на пр. Кима 19, и апарт-отели комфорт-класса на Северном проспекте или у парка 300-летия СПб».

Учитывая все вышесказанное, стоит отметить, что сегмент апартаментов – один из самых сложных и наименее регулируемых сегментов рынка недвижимости. В России мешают его развитию как невысокая доходность от апарт-отелей при сдаче их в аренду, продолжительность реализации этих проектов и серьезные капиталовложения, так и сложившиеся предпочтения российских туристов, традиционно снимающих либо отель, либо квартиру. Поэтому для успешного развития сегмента апарт-отелей, аналитики уверены, что необходима государственная поддержка этих проектов и, возможно, определенные льготы.

Апартаменты

Апартаменты — это помещение квартирного типа, где можно проживать как в обычной квартире – а это значит, что в апартаментах в отличие от гостиниц обязательно должна быть кухня с полным набором принадлежностей и минимально необходимой техникой – холодильник и плита с вытяжкой.
На кухне также могут быть — микроволновая печь, чайник, посудомойка, тостер.
В некоторых апартаментах есть стиральная машина.
Остальной набор мебели и техники может быть каким угодно в зависимости от класса апартаментов. По площади апартаменты ничем не ограничены — от небольших студий до многокомнатных помещений.

Внизу на фото типичная студия.

Сдают такие помещения обычно частные лица. Именно с ними вы и заключаете договор об аренде.

В том случае, если апартаменты расположены в комплексе — то это уже не просто апартаменты — это апарт-отель.

Итак, апартаменты это отдельная квартира, предназначенная для сдачи, обычно оснащенная всем необходимым для комфортного проживания.

Апарт-отель это комплекс апартаментов. По набору услуг приближается к отелю. Но многие услуги не включены изначально в стоимость, а могут заказываться дополнительно, что удешевляет проживание. Пляжные апарт-отели обладают отличными территориями комфортными и красивыми — детские площадки, бассейны, рестораны. На фото такой апарт-отель в Болгарии.

Ресепшн

В отдельных апартаментах нет службы подобной ресепшн, возможности отдать белье в стирку и прочих услуг характерных для отелей.
В апарт-отелях обычно есть служба ресепшн или охраны.

Уборка в апартаментах и апарт-отелях

В апартаментах не производится ежедневная уборка. Обычно в стоимость включена только финальная уборка.

Сколько раз убираются в апарт-отелях узнавайте заранее. Обычно ваши апартаменты будут убирать раз в 4-5 дней. В апарт-отелях бывает, что горничные каждый день приходят в номер, чтобы убраться . Но, это скорее исключение, чем правило.

Более частую уборку можно заказать за дополнительную оплату.

В апартаментах также нет ежедневной смены полотенец. Как и за уборку за смену полотенец нужно будет заплатить – если апартаменты не в апарт- отеле, то такой услуги может просто не быть. В таком случае полотенца стирают самостоятельно в стиральной машине.

Мусор вам также придется выносить самим.
Не смотря на то, что уборка возлагается на постояльцев, в апартаментах может не быть нужных приспособлений. Ни швабры, ни совка, ни половой тряпки. Иногда хозяева об этом не думают, но чаще таким образом вас вынуждают заказывать уборку за дополнительную плату.
Конечно, вы сможете купить необходимое, если останавливаетесь в апартаментах надолго. Но если ненадолго, то стоит захватить пару тряпок с собой – они легкие, а время вам сэкономят и комфорта добавят.

Что еще нужно взять в апартаменты

Если вы останавливаетесь на 2-4 дня и хотите сами готовить, учтите, что
в апартаментах обычно нет специй. Возьмите с собой маленькие пакетики любимых специй. И маленькую бутылочку растительного масла.
Если в апартаментах есть посудомойка, возьмите с собой таблетки для посудомойки.
Но чтобы не возить лишнее почитайте отзывы об этих конкретных апартаментах, а также можно связаться с собственником или с отделом бронирования апарт-отеля и тщательно расспросить, что у них есть в номере.

Питание в апартаментах и апарт-отелях.

Так как все апартаменты оборудованы кухней, то вы можете готовить себе еду сами или покупать готовую и разогревать.
В апарт-отелях обычно есть магазины, кафе, рестораны. В некоторых апарт- отелях можно оплатить питание как в обычных отелях — завтрак, полу или полный пансион.
Обычно такие услуги по питанию предоставляются в больших апарт-отелях расположенных у моря. Городские апарт-отели чаще всего предлагают только завтрак.
Необходимо учесть, что апарт-отель может предложить завтрак не в том помещении, где вы проживаете. Иногда вам придется идти 5-10 минут.
Подводим итоги в небольшой таблице

	Отель	Апартаменты/ апарт-отель
Услуги
Служба ресепшн	да	нет/да
Уборка и смена полотенец Вынос мусора	ежедневно	нет/раз в несколько дней. Может быть ежедневно
завтраки	В отеле	нет/могут быть
В номере
Кухня	нет	да/да

Итак, отели предоставляют максимум ежедневных услуг, апартаменты практически не предоставляют никаких услуг, апартотели, занимая промежуточное положение, могут предоставлять услуги как в отеле, а могут и не делать этого.

Вам может быть интересно

Какие программы доходности бывают

Чтобы принять решение о покупке апартаментов, инвестор ориентируется на программу доходности, которую предлагает управляющая компания или застройщик. Программа показывает рентабельность бизнеса. Например, заполняемость номеров, доход от реализации апартаментов, стоимость номера в сутки. Эти показатели отражают эффективность работы управляющей компании.

Программы бывают с разной степенью прибыли. Когда изучаете договор с управляющей компанией, не стесняйтесь задавать вопросы

Обратите внимание на обязанности отельера, ответственность сторон, есть ли штрафные санкции или неустойки, например, за досрочное расторжение договора. Схема распределения денег между сторонами должна быть понятной

Есть три основных вида доходных программ:

Программа с гарантированным доходом, когда инвестор получает ежемесячный доход по фиксированной ставке независимо от заполняемости номера и экономических факторов.
Программа с гибкой доходностью, когда доход инвестора привязан к проценту с общей прибыли за месяц по его апартаменту. В сезон доход с номера по этой программе может быть в несколько раз выше, чем в обычное время, а во время простоя — нулевой.
Программа совокупной доходности — это производная первых двух. Инвестор получает прибыль по фиксированной невысокой ставке плюс процент.
«Котловой» метод дохода, когда прибыль от всех действующих номеров в собственности собирается в общий котел и пропорционально делится между инвесторами. Эта программа прозрачная, так как обеспечить высокую ежемесячную заполняемость в каждый номер невозможно. На мой взгляд, это более справедливый метод распределения дохода между инвесторами, который снижает риски простоя номера.

Что такое апарт-отель и его преимущества

Апарт-отель представляет номера-студии с полноценной кухней. Здесь есть вся необходимая посуда и бытовая техника, в том числе чайник, плита, холодильник, микроволновка и так далее. Во многих номерах также есть стиральная машина, утюг, фен.

В общем полноценная квартира, но при этом вы все равно живете в отеле. Это удобно тем, что здесь есть круглосуточная охрана и сервис. Вы легко получите командировочные документы, если нужно.

Бронируя номер в апарт-отеле, вам не нужно связываться с владельцем квартиры, коим может оказаться кто угодно. Благодаря гостиничному сервису можно решить любой вопрос в любое время дня и ночи. Здесь также есть уборка, смена полотенец и белья. В съемной квартире это, как правило, приходится делать самостоятельно.

В апарт-отеле есть различные варианты оплаты: наличный способ, по карте, по расчетному счету. Несмотря на 21 век, многие владельцы сдаваемых квартир до сих принимают деньги только наличкой, в крайнем случае неохотно соглашаясь на перевод. Но согласитесь, если вы хотите оплатить кредиткой, экономичнее это делать через терминал.

Как правило, в апарт-отелях есть кафе или ресторан (или даже несколько), которые часто работают 24/7 и осуществляют доставку в номер. Для гостей также предоставляются одноразовые шампуни и гели, иногда – одноразовые зубные наборы и тапочки. В съемных квартирах подобное есть далеко не всегда. Также в апарт-отелях присутствуют кондиционер, не редкость — большие окна. Да и квартиры часто выглядят более потрепанными.

При съеме квартир для меня большой минус в том, что неизвестно какой владелец или компания попадутся. Конечно, заранее следует почитать отзывы, но все равно никто не застрахован. Сколько историй, когда тебя в итоге заселяют совсем в другую квартиру или вообще отказывают в заселении. Многие владельцы к тому же берут залог.

Итак, основные преимущества апарт-отеля перед съемной квартирой:

Охрана и безопасность
Не зависите от владельца квартиры
Не нужно оставлять залог
Несколько вариантов оплаты
Круглосуточный сервис
Всегда официальное заселение (хотя для кого-то это может быть минусом)
Уборка

Главное преимущество апарт-отеля перед обычным отелем в наличии полноценной кухни. Вы всегда сможете приготовить еду самостоятельно. Живя в таком номере, чувствуешь себя более обособлено, как в полноценной квартире.

Что касается стоимости, то тут больше зависит от звездности и расположения гостиницы. На практике комфортабельный номер оказывается не многим дороже обычной квартиры и, как ни странно, дешевле стандартного гостиничного номера.

Что нужно знать об апарт-отелях? Плюсы и минусы.

У апарт-отелей есть свои особенности, о которых безусловно стоит узнать перед покупкой недвижимости:

ПропискаВ апартаментах нельзя прописаться, возможна только временная регистрация сроком не более пяти лет, далее этот срок может быть продлен. Получить ее можно только в апартаментах с назначением «гостиницы». Прописаться сможет только арендатор.

Это связано, прежде всего, с тем, что апартаменты продаются только в коммерческих зданиях, которые принадлежат юридическим лицам. Поэтому в основном апартаменты приобретают в качестве «второго жилья», когда наличие прописки не принципиально. Также они не востребованы покупателями из регионов – т.к. для них важна постоянная регистрация.

СервисВ апарт-отелях предусмотрен набор дополнительных услуг: тренажерный зал, прачечная, химчистка, кафе, рестораны и др.

Присутствие профессиональной управляющей компании и дополнительного сервиса для многих является важным стимулом при покупке жилья.

СтоимостьЦена апартаментов обычно на 10-20% ниже стоимости жилья аналогичного уровня.

Стоимость зависит от местоположения и класса объекта, выбора другого жилья поблизости. Цена квадратного метра в Санкт-Петербурге начинается от 74 тыс. руб. (как например, в Апарт-отеле «Салют») и выше. С другой стороны, стоимость квадратного метра в элитных районах соответствует ценам жилых домов этого же класса.

Коммунальные платежиОбычно коммунальные платежи на 15-20% выше, чем в жилых домах.

Управляющая компания сама определяет их стоимость. Поэтому нужно иметь в виду, что если на покупке апартаментов можно сэкономить, то на обслуживание помещения придется тратить больше.

НалогиМинусом апарт-отелей являются высокие налоги, рассчитанные по ставкам для офисов или гостиниц.

Ставка колеблется от 0,5% кадастровой стоимости (для квартир 0,1%), если апартаменты входят в состав гостиницы, до 2%, если это многофункциональный комплекс с торговыми и офисными площадями.

ИпотекаЖилье можно взять в ипотеку, но к сожалению не стоит рассчитывать на налоговый вычет при покупке данного вида жилья.

Также нельзя использовать для покупки материнский капитал или субсидии от государства, т.к. все это предусмотрено только для жилых объектов недвижимости. И не каждый апарт-отель аккредитован банками, нужно уточнять информацию про возможность ипотеки у застройщика.

Взыскание задолженностиВ случае образования у собственника апартаментов долгов, их могут взыскать без ограничений, даже если это единственное место проживания семьи.

Особенности пребывания в апартаментах

Гости живут в апартаментах, как в классических гостиничных номерах. Непременное условие – предоставление сервисных услуг в моменты, наиболее удобные для постояльцев:

Уборка помещений.
Замена постельного белья.
Предоставление бронированных мест для парковки транспортных средств.
Специализированная охрана.
Услуги парикмахерской и прочее.

Данный вид арендной недвижимости пользуется повышенной популярностью в зонах курортного отдыха, крупных городах, туристических центрах. Комфортабельное жилье зачастую расположено вблизи деловых центров, морских побережий, культурно-развлекательных заведений и т. п.

Состоятельные люди арендуют апартаменты, расположенные рядом с местом работы, чтобы не тратить лишнее время на проезд. Люди выбирают временное жилье подходящего типа по индивидуальным потребностям и предпочтениям.

Наибольшей популярностью среди гостей пользуются апартаменты под названием «студия». Они оформлены на западный манер, где центральная комната гармонично переходит в столовую и кухню.

Апартаменты состоят из одной или нескольких спален, также предусмотрены многоуровневые проекты с винтажными лестницами.

Важно: жильцы апартаментов не могут оформить регистрацию, дающую право на постоянное место жительства

Налог на имущество

Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. при этом можно использовать вычет по налогу на имущество — 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно — только с разницы.

Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода — ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты — они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²

	Квартира	Апартамент
Цена за 1 м²	336 000 Р	269 000 Р
Стоимость	13 млн Р	10,5 млн Р
Налоговый вычет	20 м²
Налоговая база	19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р	39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р
Ставка налога на имущество	0,15%	0,5%
Ежегодный налог на имущество	9576 Р	52 500 Р

Цена за 1 м²

Квартира
336 000 Р

Апартамент
269 000 Р

Стоимость

Квартира
336 000 Р

Апартамент
269 000 Р

Стоимость

Квартира
13 млн Р

Апартамент
10,5 млн Р

Налоговый вычет

Квартира
20 м²

Апартамент

Налоговая база

Квартира
19 м² × 336 000 = 6,38 млн Р

Апартамент
39 м² × 269 000 = 10,5 млн Р

Ставка налога на имущество

Квартира
0,15%

Апартамент
0,5%

Ежегодный налог на имущество

Квартира
9576 Р

Апартамент
52 500 Р

В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2022 года этот реестр расширили. Если комплекса нет в реестре, льготы для него не предусмотрены.

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, людей с инвалидностью и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.